Priatelia, prichádza mi od vás veľa podnetov na súčasné vedenie magistrátu, dnes som sa rozhodla, že uverejním jeden z nich.
Osoba, ktorá mi to poslala tvrdí, že to poslala aj do troch médií, ale bohužiaľ ani jeden denník sa s tým doposiaľ NEZAOBERAL. Je to síce na dlhšie čítanie, ale podľa mňa stojí za to si to prečítať. Nechám na Vás, aký si z toho urobíte záver.
V roku 2018/2019 v hlavnom meste vznikla pracovná skupina „nájomné bývanie“ a v rovnakom čase 2018/2019 prebiehali aj NEVEREJNÉ stretnutia s vybranými developermi – za účasti poradcov primátora Valla – Ing. Borisa Hrbáňa, Ing. arch. Juraja Šujana, kde sa dohadujú podmienky participácie konkrétnych developerov na projekte nájomného bývania mesta.
Model spolupráce: pozemky vybraných developerov budú zaradené do urbanistickej štúdie nájomného bývania, ktorú obstaráva a spracúva mesto za verejné prostriedky. Následne sa táto štúdia použije ako podklad pre zmenu územného plánu hlavného mesta. Obsahom zmeny územného plánu bude, že sa VYBRANÝM developerom navýši na ich pozemkoch podiel funkcie bývania a teda im vznikne nadhodnota, z ktorej predajú určitý počet bytov mestu Bratislava za zvýhodnenú cenu a zvyšný počet sa stane súčasťou trhu ako štandardné komerčné byty.
V roku 2019 mesto Bratislava začalo prvýkrát s obstarávaním urbanistickej štúdie na náklady mesta, do ktorej sú zaradené okrem pozemkov mesta aj pozemky vybraných súkromných developerov. Pozemky iba VYVOLENÝCH súkromných developerov sa do urbanistickej štúdie nájomného bývania dostali spôsobom, ktorý predstavitelia mesta na verejnom prerokovaní štúdie dôveryhodne nevysvetlili.
Mesto si nechalo vypracovať právne analýzy k danej téme od advokátskych kancelárií v hodnote niekoľkých desiatok tisíc eur, pričom žiadna z analýz zatiaľ nebola zverejnená. Podľa informácií o Protimonopolného úradu, prešetrujúceho danú vec, boli všetky analýzy, ktoré má mesto k danej veci k dispozícii, odmietnuté sprístupniť. Dokonca s absurdnou argumentáciou, že ide o vzťah advokáta a klienta, ktorý je neverejný. Pritom analýzy boli zaplatené z verejných prostriedkov.
V októbri 2020 (teda viac ako rok po selekcii vybraných developerov) mesto začalo vypracovávať Koncepciu nájomného bývania, neskôr schválenej v roku 2021 ako Koncepcia mestskej bytovej politiky 2020-2030. Problémom teda je, že až koncom roka 2020 sa v Koncepcii objavil proces spolupráce so súkromným sektorom, pričom v rovnakom čase sa už predtým neverejne vybraných 6 developerov, ktorých pozemky majú ísť do zmien a doplnkov územného plánu, nachádza v urbanistickej štúdii mesta. VYBRANÝCH 6 developerov je zastrešených tzv. „pilotným projektom“, na ktorý sa podľa mesta, pri uzatváraní zmlúv s developermi nemusí vzťahovať výberový proces – resp. ustanovenia zákona o ochrane hospodárskej súťaže, či zákona o verejnom obstarávaní.
https://zastupitelstvo.bratislava.sk/data/att/52091.pdf)
Na verejnom prerokovaní urbanistickej štúdie umiestnenia nájomného bývania dňa 28.04.2021, na ktorom prezentovali projekt aj Ing. Boris Hrbáň so zástupcom developera YIT, nepriamo potvrdil poradca primátora diskriminačný a netransparentný výber spolupracujúcich developerov. Výberu developerov nepredchádzala žiadna transparentná a verejná výzva. Výpočet počtu bytov, ako odmenu pre mesto nevedel objasniť vôbec.
V apríli 2021 vypracovalo mesto Metodiku nájomného bývania – t.j. spôsob výberu pozemkov developerov pre ich zaradenie do zmien a doplnkov územného plánu a spôsob výpočtu nadhodnoty, ktorú si bude môcť mesto nárokovať. Na skupinu prvých 6 developerov sa však táto metodika nevzťahuje – tí sú nazvaní tzv. “pilotným projektom”. Zaujímavým poznatkom je, že väčšina čísiel, ktoré sú uvedené vo vzorci výpočtu podielu z nadhodnoty pre mesto, nie sú založené na akejkoľvek finančnej analýze alebo nie sú inak overiteľné.
V máji 2021 sa konalo City Forum 2021, ktorého sa zúčastnili zástupcovia mesta a konalo sa pod záštitou najsilnejších developerov na trhu s nehnuteľnosťami. VIACERÍ DEVELOPERI, ktorí neboli súčasťou “pilotného projektu” poukázali na NETRANSPANTNÝ výber, absenciu súťaže, chýbajúce finančné analýzy a analýzy určujúce potreby mesta (napr. nie je nikde uvedené, koľko bytov mesto potrebuje, komu budú určené, akú konkrétnu skupinu nájomcov potrebuje riešiť a z čoho vlastne vychádzajú údaje, ktorými mesto operuje, keďže nemá žiadnu relevantnú databázu).
Otazky_a_odpovede_z_verejneho_prerokovania_058db8d82f.pdf (bratislava.sk)
Zmluvy s developermi z “pilotného projektu” boli podpísané a zverejnené v januári 2022. https://archivzverejnovanie.bratislava.sk/vismo/zobraz_dok.asp?p1=63794&id_ktg=1094&tzv=1&pocet=25&stranka=3.
Porušenie hospodárskej súťaže, konflikt záujmov:
Lokality vo vlastníctve súkromných developerov sú v zmysle urbanistickej štúdie:
– MČ Bratislava-Ružinov – MLYNSKÉ NIVY,
– MČ Bratislava-Rača – PEKNÁ CESTA 2, VÝCHODNÁ, RAČIANSKA,
– MČ Bratislava-Dúbravka – AGÁTOVÁ 1, AGÁTOVÁ 2, AGÁTOVÁ 3, NA VRÁTKACH 2,
– MČ Bratislava-Petržalka – MUCHOVO NÁMESTIE, VIEDENSKÁ CESTA
– Mlynské NIVY a Račiansku developuje YIT. Ide o spriatelených developerov vedenia mesta (Ing. arch. Šujan). Zástupca YIT bol aj na verejnom prerokovaní štúdie, ktoré organizovalo hlavné mesto Bratislava.
– Lokalitu Východná a lokalitu Pekná cesta zastrešuje developer GRUNT, a.s., ktorým Vallo Sadovsky ateliér projektoval lokalitu “Slanec”.
– S lokalitou Agátová sú spájaní traja developeri, pričom pri dvoch z nich (Hornex, a.s., Agadu, s.r.o.) možno nájsť prepojenie na členov pracovnej skupiny magistrátu.
– Na Vrátkach 2 zastrešuje developer Strabag. Viedenská cesta zastrešuje ITB Development (Šebo, Lichý); ITB Development má s mestom podpísaných viac zmlúv, prepojenie s predstaviteľmi mesta je uvedené nižšie.
K jasnému a dokázateľnému konfliktu záujmov ide teda najmä v týchto prípadoch:
Ing. Boris Hrbáň – Koordinátor rozvoja nájomného bývania, kandidoval za Team Vallo v komunálnych voľbách 2018 a zároveň aj developer (Imagine Development, s.r.o.). Napr. cez firmu HORIMA, s.r.o. je priamo previazaný s developerom Agadu s.r.o. a Hornex a.s., cez firmu ELONIR s.r.o. je priamo previazaný s developerom ITB Development (Šebo, Lichý). Ing. Boris Hrbáň „vyrokoval“ hodnotu, ktorú majú s mestom spolupracujúci developeri odviesť mestu. Hodnota je nastavená na 5% z čistej podlahovej plochy a to aj v prípade, ak sa výstavba bytov na danom pozemku zvýši z 0% na 100%.
Ing. arch. Drahan Petrovič – bývalý člen predstavenstva spoločnosti METRO Bratislava a.s., poslanec mestského zastupiteľstva (Team Vallo), zároveň developer vo firme Imagine Development, s.r.o., spolu s Ing. Hrbáňom Borisom. Napr. cez firmu HORIMA, s.r.o. priamo previazaný s developerom Agadu s.r.o. a Hornex, a.s., cez firmu ELONIR s. r. o. priamo previazaný s developerom ITB Development (Šebo, Lichý).
Ing. Martin Mikulaj – konateľ spoločnosti Agátova s.r.o. previazaný s magistrátom ako dodávateľ, vlastní spoločnosť zares, s r. o., s ktorou má mesto uzavreté zmluvy:
Rámcová dohoda o poskytnutí služieb zakladania a údržby verejnej zelene: Tovary a služby: Zverejňovanie (bratislava.sk) na sumu: 14.801 083 Eur,
Rámcová dohoda o poskytnutí služieb zakladania a údržby verejnej zelene: Zverejňovanie (bratislava.sk) na sumu 20.735 477 Eur,
Ďalej: https://zverejnovanie.bratislava.sk/assets/File.ashx?id_org=700026&id_dokumenty=74897 141.049 Eur.
Ing. arch. Juraj Šujan – poradca primátora, zamestnanec mesta, zároveň aktívny architekt a projektant pre developerov. Zúčastňoval/uje sa na neverejných stretnutiach, kde sa dohovárali/jú podmienky spolupráce mesta (jeho zamestnávateľa) a zároveň jeho klientov. Ing. arch. Juraj Šujan sám často verejne deklaruje, že s p. Pšeničkom (riaditeľ urban business development v spoločnosti ) z YIT je v častom pracovnom kontakte. Je rovnako možné nájsť prepojenie Šujan-Štassel ateliér s YIT alebo STRABAGOM (https://www.casopiseurostav.sk/casopis-eurostav/rocnik-20161/102016/developerske-projekty). Okrem tohto v architektonickej súťaži YIT Slovakia v súvislosti s areálom na Mlynských nivách sa stal víťazný návrh ateliéru Sadovsky&Architects (https://www.yit.sk/novinky-a-media/2020/vitazny-navrh-sutaz-nivy )
Ing. arch. Matúš Vallo – primátor mesta Bratislava, dvorný architekt firmy GRUNT. Spolupráca súčasného primátora s developerom Grunt je verejne známa, napríklad na projekte Slanec, s čím sa na svojej webovej stránke ateliér Vallo Sadovský chváli medzi referenciami. http://www.vallo2018.sk/obratislave/racianske-vinohrady-musi-ochranit-uzemny-plan/, https://www.bratislavskenoviny.sk/vystavba/17400-mestske-zasahy-chcu-zlepsit-zivot-v-meste
Fun fact: do celého procesu vyjednávania s developemi a podhodnocovania počtu bytov, ktoré majú spriatelení developeri odovzdať mestu, ako aj do priameho zakrývania prešľapov a negovania zákonných postupov, bol priamo a aktívne zapojený p. Mgr. Mazúr Ján PhD. ( riaditeľ MIB ) ktorý evidentne pre kartelovú skupinu urobil za naše peniaze veľmi dobrú službu, keďže ho chvália, kde môžu. Rovnako priame obchádzanie zákona o verejnom obstarávaní aktívne podporuje pán Garaj (vedúci oddelenia VO).
K porušeniu rovnosti v hospodárskej súťaži došlo prinajmenšom v situácii, kedy mesto obstaralo urbanistickú štúdiu pre výber vhodných pozemkov pre nájomné bývanie so zahrnutím aj súkromných pozemkov. Obstaranie štúdie je časovo, finančne aj odborne náročná práca, pričom developeri ďalší v poradí participujúci na projekte nájomného bývania budú musieť obstaranie urbanistickej štúdie na rovnaký účel – ako podklad pre obstaranie zmien územného plánu, zabezpečiť z vlastných zdrojov. Teda vybraní developeri sú minimálne v tomto zvýhodnení.
Hlavným vyjednávačom za mesto s developermi bol Ing. Boris Hrbáň, ktorý je ale v totálnom konflikte záujmov, pretože je majetkovo prepojený s developerom, ktorý ma časť nájomných bytov stavať. Čiže percento podielu z plochy, ktorú má získať mesto od developerov, ako odplatu za zlepšenie územného plánu, dohadoval človek, ktorý má eminentný záujem na tom, aby to číslo bolo čo najnižšie, lebo sám v tej veci obchodne podniká.
Čo z toho všetkého môže vyplývať?
– existencia kartelovej dohody medzi developermi, aby mestu poskytli najnižšie možné plnenie v počte bytov
– porušenie hospodárskej súťaže
– konflikt záujmov zamestnancov mesta
– ukrátenie mesta o ZISK, v podobe počtu bytov
Vzhľadom na vyššie uvedené je dôvod domnievať sa, že medzi developermi, za účasti mesta, vznikla kartelová dohoda, ktorá ohraničuje 5%-ný podiel (čistej podlažnej plochy) z nadhodnoty získanej zmenou územného plánu, ako maximálny možný pre mesto. Z postupov mesta nie je zrejmé, že by sa mesto pokúsilo požadovať vyšší podiel z nadhodnoty. Práve naopak, zástupcovia mesta podiel 5% obhajujú ako výsledok úspešných rokovaní v prospech mesta. Toto “vyrokované” číslo však nebolo generované v trhových podmienkach, za stanovenia transparentných kritérií.
Navyše, do tohto “obchodu” s nájomnými bytmi nebolo zarátané, aké verejné prostriedky bude musieť mesto Bratislava (MČ) v budúcnosti vynaložiť na občiansku vybavenosť v okolí nových developmentov – ako napríklad škôlky, školy, cesty, a pod., čo robí takýto “obchod” o to nevýhodnejší pre mesto Bratislava. V konečnom dôsledku môže mesto viac stratiť, ako získať.
Ak by mesto takýmto spôsobom výberu pozemkov a developerov prišlo o čo i len jediný byt, škoda je vyššia ako 100 000 eur. Ak mesto takto príde o desiatky bytov, čo nie je vylúčené, škoda môže presiahnuť niekoľko miliónov eur.
Reakcie magistrátu na pripomienky verejnosti k tejto štúdii viete nájsť aj tu:
S prianím pekného dňa a heslom: „Bratislava, mesto kde chcem zostať žiť“